허위과장 분양광고 피해를 방지하기 위하여 (2)

분양홍보관을 방문해본 사람이라면 한 번이라도 홍보관 내 설치된 건물 조형물에서 ‘분양마감’, ‘마감임박’ 이라는 플래카드를 본 적이 있을 것입니다. 여기에서 더 나아가 광고에서는 ‘분양 마감 임박!’ ‘선착순 계약 중’ 등과 같이 시급성을 강조하는 문구를 추가하여 관심도를 높입니다.

통상적으로 사람들은 ‘분양마감’,‘마감임박’ 등의 홍보문구를 보고 실제 분양률이 몇 퍼센트일 것이라고 생각할까요? 실제 분양이 마감되었거나 혹은 마감 임박이니 ‘거의 다 팔렸구나’ 라고 생각할까요? 아니면 흔히 쓰이는 마케팅 문구이므로 실제 분양률과는 큰 차이가 있어도 괜찮다고 생각할까요? 이 질문에는 복잡하고 다양한 법적 쟁점이 있지만 간단하게 몇 가지만 설명드리도록 하겠습니다.

우선 위와 같은 표현은 법적 규제의 대상이 될 수 있습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률에 따르면 소비자를 속이거나 오인하게 만들 우려가 있는 광고는 허위·과장광고를 간주되어 공정거래위원회의 제재 대상이 됩니다. 문제는 입증의 어려움인데, 시행사 측에서는 내부적으로 마감 시점을 조율 중이라거나 판매 계획이 있었다거나 특정 평형대 기준이라는 등으로 해명하곤 합니다.

더 큰 문제는, 이런 광고가 주택 등의 구매라는 ‘고가의 결정’에 영향을 미친다는 점입니다. 몇 억원이 오가는 계약인데 이런 식으로 심리를 조작하는 것은 심각한 소비자 기만에 해당합니다. 실제 일부 수분양자들은 홍보관에서 ‘마감임박’이라는 말에 조급해져 계약서에 서명했다가 계약 포기 시 위약금을 부담하는 사례가 왕왕 있습니다.

또한, 분쟁이 이어져 법원에 가도, 법원은 위와 같은 분양률에 대한 허위·과장 광고를 두고 시행사의 기망행위를 쉽게 인정해주지 않습니다. 다만 최근 저희 변호사들이 수행했던 사례로, 시행사가 실제 분양률이 10% 전후에 불과함에도 홍보를 위해 분양홍보관 내 조형물에 ‘분양마감’ ,‘마감임박’이라는 플래카드를 걸었던 사안에서, 잘못된 분양 관행을 깬 전향적인 판결이 내려졌습니다.

『통상적으로 오피스텔 분양계약을 체결함에 있어 해당 오피스텔의 분양률이 계약의 중요한 내용을 구성한다고 단정하기는 어려울 것이나, 투자 목적으로 오피스텔을 분양받고자 하는 수분양자 입장에서 분양률은 전매가능성이나 투자가치, 수익전망 등을 가늠해 볼 수 있는 지표로서 분양계약 체결 여부를 판단함에 있어 주요한 고려요소로 삼을 수 있는데, 이 사건 각 분양계약 당시 이 사건 오피스텔의 실제 분양률과 피고의 ‘분양마감’ 내지 ‘마감임박’이라는 광고 내용은 상호 괴리가 상당하여, 위 광고는 사실을 지나치게 부풀려 과장한 것으로 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 봄이 상당하다 … (중략) … 이러한 사정에 비추어 보면, 피고는 이 사건 각 분양계약 당시 이 사건 오피스텔 분양률이 전체적으로 10% 전후에 불과한 상황임을 알고 있었음에도 이 사건 각 분양계약을 성사시키기 위하여 이 사건 오피스텔의 전매가능성이나 투자가치 등을 반영하는 분양률을 허위·과장 하여 광고함으로써 원고들을 기망하고, 이에 속은 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결하였다고 봄이 타당하다.』

이번 판결은 분양시장에서 오랫동안 관행처럼 반복되던 ‘말장난식 기만 광고’에 대해 법원이 처음으로 “기망행위에 의한 분양계약 취소”라는 경고를 날렸다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. ‘정보의 비대칭’이 구조화된 분양시장 내에서 소비자 보호의 시작점이 될 수 있다는 점에서, 이 판결은 업계의 인식 변화까지 이끌 수 있는 전환점이 될 것으로 보입니다. 이로 인해 분양시장에 만연한 모호하고 과장된 허위 광고가 사라지기를 기대하며, 명확하고 검증 가능한 정보가 소비자의 선택을 이끄는 시대가 되었으면 합니다.

한편, 소비자들에게는 정보에 근거한 판단이 무엇보다 중요하다는 점을 강조하고 싶습니다. 아파트의 경우 국토교통부의 청약홈, 부동산114, 민간 포털 등을 통해 실제 분양률과 경쟁률, 청약 당첨자 수를 꼼꼼히 확인하는 것이 최선의 예방책이며, 분양률을 알기 어려운 오피스텔의 경우 현장 직원에게 직접 잔여 세대 수를 묻고, 확인 자료를 요구하는 것도 한 방법입니다.

김나리 · 유경재 변호사

(법무법인 한원)

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[대한민국경제신문]