허위·과장 분양광고 피해를 방지하기 위하여

부동산 경기가 위축되면서 허위·과장 광고를 이유로 분양계약을 취소, 해제하는 것이 가능한지 법률자문을 요청하는 수분양자들의 문의가 늘었습니다.

문제 삼는 허위·과장광고의 내용은 장래 분양건물 부근에 지식산업센터와 같은 인구밀집시설이 들어선다거나 지하철과 같은 교통망이 확충된다거나 전매를 보장한다거나 일정 금액 이상의 수익률을 보장한다는 등으로 다양하지만, 이를 이유로 판례가 허위·과장광고에 대한 기망행위를 인정하여 분양계약을 취소할 수 있다고 본 사례는 극히 드뭅니다.

한 예로, 수분양자가 분양홍보관에서 분양상담사가 한 장밋빛 설명을 그대로 믿고 전매나 시세차익 약속을 받았다거나 임대수익이나 투자수익을 보장받았다는 등으로 주장하지만 막상 상담해보면 그에 대한 입증자료는 없는 경우가 대부분이고, 오히려 ‘분양계약서 상 명시된 사항 이외에 구두 또는 서면에 특약 또는 개별약정을 한 바 없으며 분양계약서상 권리 이외에 어떠한 권리 주장도 하지 않을 것을 확약함’, ‘담당 영업사원으로부터 전매알선 및 전매차익 보장, 수익률 보장 등에 관하여 별도로 약속받은 사실이 없음’이라는 기재가 담긴 상담내용확인서 등의 서류가 존재하는데, 수분양자들은 분양계약 체결 당시 위와 같은 서류에 서명한 사실조차 기억하지 못합니다.

그도 그럴 것이, 분양홍보관에 있는 분양상담사들은 대부분 계약체결 한 건당 몇백만 원의 수수료를 받는 영업사원으로, 계약체결을 유도하기 위하여 단점보다는 개발 호재 등의 장점만 더욱 강조하면서 설명을 하고 더 나아가 전매 약속이나 임대수익보장 등의 말을 해야 상품이 더 잘 팔리므로 거짓·과장을 섞어가며 무리한 영업을 종종 하기 때문입니다. 또한, 분양계약서 상 명시된 사항 이외에 구두 또는 서면에 특약 또는 개별약정을 하지 않았다는 취지의 상담내용확인서 등의 서류에 대하여는 정확하게 설명하지 않고 꼼꼼하게 읽어볼 시간조차 주지 않은 채 하단에 서명날인만 받아가는 방식으로 서류 작성이 이루어집니다.

따라서 분양계약을 체결할 때에는 항상 허위·과장 광고 및 설명이 있을 수 있다는 점을 염두에 두고 분양계약서를 꼼꼼하게 검토하여야 합니다. 분양상담사의 설명이나 광고내용에 대하여 사실인지 아닌지, 혹은 지켜질 수 있는 사항인지 아닌지 등을 확인하고, 본인의 매수 결정에 중요하게 작용하는 사항에 대하여는 충분히 검토하는 절차를 거친 후 분양계약을 체결하여야 합니다.

판례는 수분양자가 허위·과장 광고를 이유로 계약을 해제, 취소하기 위하여는 문제된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양계약체결 과정에서 ‘계약의 내용’으로 되어야 한다는 입장입니다. 광고가 계약의 내용으로 되기 위해서 가장 중요한 기준은 역시 ‘분양계약서’입니다. 당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고, 그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 이를 명시하였을 것이라 보기 때문입니다. 따라서 위와 같이 전매 약속이나 투자수익 등을 기대하고 분양계약을 체결하는 경우에는 반드시 분양계약서에 명시하여 일정 기간 안에 전매가 되지 않으면 분양대금을 반환하겠다는 취지 등의 조항을 넣어야 합니다. 

김나리 · 유경재 변호사

(법무법인 한원)

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[대한민국경제신문]